Panneaux Solaires en Copropriété : qui Décide et à Quelle Majorité ?

Installer des panneaux solaires en copropriété ne dépend ni du syndic ni de votre bonne volonté : la toiture est une partie commune, et c’est l’assemblée générale qui tranche. En Belgique, le Code civil fixe précisément la majorité requise selon le montage retenu — deux tiers des voix pour une installation décidée par la copropriété, quatre cinquièmes lorsqu’un seul copropriétaire veut occuper le toit à son profit. Voici la procédure complète, du point à l’ordre du jour jusqu’au partage de l’électricité produite.

La toiture appartient à tout le monde

Dans un immeuble à appartements, la toiture, les gaines techniques et le local compteurs sont des parties communes. Un copropriétaire n’y dispose d’aucun droit exclusif, même si son lot se trouve au dernier étage et qu’il est le seul à pouvoir y accéder facilement. Toute intervention sur ces surfaces relève donc de l’association des copropriétaires, réunie en assemblée générale.

Le vote n’y est pas « une personne, une voix ». L’article 3.87, § 6, du Code civil attribue à chaque copropriétaire un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes : un grand appartement pèse mécaniquement plus lourd qu’un studio. Bon à savoir également, l’assemblée ne délibère valablement que si, au début de la séance, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et détiennent au moins la moitié des quotités — ou, à défaut, si les présents représentent plus de trois quarts des quotités. Si aucun de ces deux quorums n’est atteint, une deuxième assemblée est convoquée après quinze jours au moins et délibère valablement quel que soit le nombre de présents.

Deux tiers ou quatre cinquièmes : tout dépend du montage

C’est le point où la plupart des dossiers se perdent, parce que la majorité applicable dépend de qui installe et pour qui.

Si la copropriété investit elle-même — l’installation appartient à l’association et alimente l’immeuble —, il s’agit de travaux affectant les parties communes. L’article 3.88, § 1er, 1°, b), du Code civil prévoit une majorité des deux tiers des voix. En revanche, autoriser un copropriétaire à occuper durablement le toit commun à son seul profit revient à disposer d’un bien immobilier commun ou à créer un droit d’usage au bénéfice d’une seule personne : on bascule alors dans l’article 3.88, § 1er, 2°, e), et la majorité passe à quatre cinquièmes des voix. Enfin, toute modification de la répartition des quotes-parts exige l’unanimité (article 3.88, § 3).

Faire inscrire le point et tenir le calendrier

La procédure est balisée et joue en votre faveur si vous l’anticipez. Un ou plusieurs copropriétaires peuvent notifier au syndic, à tout moment, les points qu’ils souhaitent voir figurer à l’ordre du jour. Pour l’assemblée ordinaire, les propositions écrites doivent parvenir au syndic au moins trois semaines avant le début de la période fixée par le règlement d’ordre intérieur. Sauf urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l’assemblée.

Vous n’êtes pas obligé d’attendre un an. Un ou plusieurs copropriétaires détenant au moins un cinquième des parts dans les parties communes peuvent requérir la tenue d’une assemblée : le syndic dispose alors de trente jours pour envoyer la convocation. S’il ne le fait pas, un des cosignataires peut convoquer lui-même l’assemblée.

Deux recours existent en cas de blocage. Tout copropriétaire peut demander au juge d’annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive qui lui cause un préjudice personnel, dans un délai de quatre mois à compter de la date de l’assemblée. Et si la majorité requise ne peut être atteinte, un copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à exécuter à ses frais des travaux qui lui sont utiles, même s’ils affectent les parties communes, lorsque l’assemblée s’y oppose sans juste motif.

Où va l’électricité produite

C’est la question qui décide de la rentabilité du projet. Le montage le plus simple consiste à raccorder l’installation au compteur des parties communes : ascenseur, éclairage des cages d’escalier, ventilation et pompes de circulation consomment de façon régulière et en journée, ce qui colle bien à une production solaire et donne un taux d’autoconsommation élevé sans batterie. Les économies allègent directement les charges de copropriété, et personne ne vend d’électricité à personne.

Pour alimenter aussi les appartements, il faut passer par le partage d’énergie. En Wallonie, le décret du 5 mai 2022 a transposé les directives européennes et ouvert le partage entre clients actifs agissant collectivement au sein d’un même bâtiment. Le SPW rappelle les règles du jeu : l’électricité partagée doit transiter par le réseau public — les micro-réseaux privés restent interdits —, chaque participant doit disposer d’un compteur double flux télé-relevé quart-horaire ou communicant, et le régime de la compensation annuelle est incompatible avec le partage. Il faut aussi désigner un représentant, point de contact unique du gestionnaire de réseau, conclure une convention fixant la clé de répartition, et notifier l’opération au gestionnaire de réseau avant de démarrer. Bonne nouvelle : le partage n’est pas considéré comme une fourniture d’électricité, aucune licence n’est donc requise. À Bruxelles, un outil dédié simplifie ces démarches. Notre article sur le partage d’énergie en Belgique détaille le mécanisme région par région.

Un partage n’exige pas l’adhésion de tous : les copropriétaires qui n’y participent pas conservent leur contrat de fourniture habituel. C’est souvent ce qui débloque le vote.

Le cas du copropriétaire seul et le droit de superficie

Certains veulent équiper le toit à leurs frais, pour leur seul appartement. C’est juridiquement possible, mais plus lourd : outre la majorité des quatre cinquièmes, l’assemblée doit préciser à quelles conditions le toit est occupé. Dans les montages structurés, la copropriété consent un droit de superficie sur la toiture, ce qui permet au bénéficiaire d’être propriétaire des panneaux sans être propriétaire du toit. Le Code civil plafonne la durée de ce droit à nonante-neuf ans (article 3.180).

Quatre points doivent alors être réglés par écrit : l’indemnité éventuelle due à la copropriété, la responsabilité en cas de fuite ou de dégât à la toiture, l’obligation de dépose lors d’une réfection du toit, et le sort de l’installation à l’extinction du droit ou à la revente du lot. La même logique de dossier s’applique qu’à une borne de recharge en copropriété : c’est la qualité des réponses écrites, pas l’éloquence en séance, qui emporte le vote.

Reste à chiffrer le potentiel réel du bâtiment. Notre simulateur de rentabilité gratuit donne en une minute une première estimation de production, utile pour ouvrir la discussion en assemblée, et notre méthode pour comparer trois devis panneaux solaires évite les offres incomparables. Pour les repères de prix et de production, voyez notre guide des panneaux solaires en Belgique.