Een afsluiting tussen buren : wat mag en wie betaalt ?

Een afsluiting tussen buren plaatsen, brengt twee afzonderlijke regelgevingen in het spel die bijna alle artikels door elkaar halen : het burgerlijk recht, dat bepaalt wie beslist en wie betaalt, en het stedenbouwkundig recht, dat bepaalt of u een vergunning nodig hebt. In Vlaanderen is een open draadafsluiting van 2 meter in de achtertuin vrijgesteld, terwijl een gesloten afsluiting in de voortuin dat maar tot 1 meter is. In Wallonië is een draadafsluiting van 2 meter vrijgesteld, maar een gemetselde muur van 80 centimeter niet.

Sinds 1 september 2021 heeft boek 3 van het Burgerlijk Wetboek de burenregels herschreven. Dit is wat echt geldt, gewest per gewest, en de tegenintuïtieve regel over het delen van de kosten.

Twee lagen, twee logica’s

De eerste laag is burgerlijk. Het principe staat in artikel 3.61 van het Burgerlijk Wetboek : elke eigenaar mag zijn perceel afsluiten tot aan de grens ervan, overeenkomstig de wettelijke en reglementaire voorschriften en zonder afbreuk te doen aan de rechten van derden. Over het recht om af te sluiten hoeft dus niet onderhandeld te worden : het is een principe.

De tweede laag is stedenbouwkundig en behoort tot de gewesten. Die bepaalt of uw project vrijgesteld is van vergunning, onder een vereenvoudigde procedure valt of een klassieke omgevingsvergunning vraagt. Een afsluiting die volgens het Burgerlijk Wetboek perfect rechtmatig is, kan een stedenbouwkundige overtreding zijn — en omgekeerd.

Voor u begint te graven, een praktisch punt : waar loopt de grens precies ? Het Burgerlijk Wetboek legt een bewijshiërarchie vast — eerst de verkrijgende verjaring, dan een authentieke akte van grensbepaling, vervolgens de eigendomstitels, en ten slotte het bezit, verduidelijkt door feitelijke aanwijzingen zoals de bestaande afsluiting en het kadastraal plan. Het kadastraal plan alleen bepaalt de grens niet.

Wallonië : het materiaal telt meer dan de hoogte

Dit is het nuttigste punt van het hele onderwerp, en niemand zet het in de verf. De nomenclatuur van het Waalse Wetboek van Ruimtelijke Ontwikkeling (CoDT) deelt afsluitingen in een eigen rubriek in, en de vrijstelling hangt vooral af van waarmee u afsluit.

Twee belangrijke voorbehouden. Ten eerste vervallen deze vrijstellingen als het goed ligt in een zone met een hoog overstromingsrisico. Ten tweede kan een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening, een bijzonder plan of een verkavelingsvoorschrift strenger zijn dan de gewestelijke regel : de dienst stedenbouw van uw gemeente heeft hierover het laatste woord.

De volle houten schutting, erg in de mode, toont de valkuil : vrijgesteld tot slechts 1,00 m. Daarboven valt ze buiten het gunstregime, terwijl een gaasafsluiting van 2 m op dezelfde plek geen enkel probleem zou geven.

Vlaanderen en Brussel : andere leesroosters

In Vlaanderen redeneert het Vrijstellingsbesluit per tuinzone. Afsluitingen van maximaal 2 meter in de zijtuin en de achtertuin zijn vrijgesteld, net als poorten en « open » afsluitingen — dat wil zeggen uit draad of gaas, volgens de wettelijke definitie — tot 2 meter. Een gesloten afsluiting in de voortuin is maar vrijgesteld tot 1 meter.

Eén voorwaarde wordt vaak over het hoofd gezien : de vrijstelling voor afsluitingen in zij- en achtertuin geldt alleen als de werken binnen een straal van 30 meter rond de woning liggen. Ze geldt daarentegen niet voor poorten en open afsluitingen. En net als in Wallonië vervalt elke vrijstelling tegenover een stedenbouwkundige verordening, een ruimtelijk uitvoeringsplan of een verkavelingsvergunning van minder dan vijftien jaar oud.

In Brussel bestaan er ook vrijstellingen, maar ze zijn strenger en sterk afhankelijk van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en van de gemeentelijke verordeningen. In plaats van cijfers over te nemen die zonder controleerbare basis rondgaan, raadpleegt u hier best rechtstreeks urban.brussels en de dienst stedenbouw van uw gemeente voor u het materiaal bestelt.

Wie betaalt ? De regel die vier op de vijf sites verkeerd voorstellen

Het vooroordeel wil dat u uw buur niets kunt opleggen. Het is net omgekeerd. Het Burgerlijk Wetboek organiseert, in het kader van de burenrelaties, een gedwongen bijdrage in de gemene afsluiting : tussen twee percelen waarvan er minstens één bebouwd is, kan een eigenaar zijn buur verplichten bij te dragen in het plaatsen van een scheidingsafsluiting, waarbij de kosten in principe gedeeld worden.

Drie praktische gevolgen :

• Afsluiting volledig op uw grond, funderingen inbegrepen : ze is van u, u betaalt ze alleen en u hebt geen enkel akkoord nodig ;
• Afsluiting op de grens : ze wordt gemeen (mandelig), het akkoord van de buur is nodig, en onderhoud en herstellingen worden gedeeld ;
• De buur weigert bij te dragen : de vrederechter is bevoegd voor geschillen over gemeenschap van afsluitingen en grensbepaling, en de verzoening voor de vrederechter is gratis.

Het Burgerlijk Wetboek voorziet ook mechanismen om de gemeenschap van een bestaande muur gedwongen te verwerven. Ook daar beslist de vrederechter, en een verzoeningspoging kost veel minder dan een procedure.

Gemeen of privatief : hoe weet u het ?

Bij gebrek aan titel of verjaring somt de wet tekenen van niet-gemeenschap op : een muur die aan één kant schuin afloopt of alleen aan één kant bouwkundige elementen draagt ; een gracht waarvan de aarde naar één kant is opgeworpen ; een afsluiting wanneer slechts één van de twee erven volledig afgesloten is. Die aanwijzingen leest u op het terrein, vóór elke discussie.

Tot slot een methodisch advies : leg het vast. Een eenvoudig ondertekend geschrift dat vermeldt wie eigenaar is van de afsluiting, waar de aangenomen grens loopt en hoe onderhoud en herstellingen verdeeld worden, voorkomt de meeste conflicten — en gaat over op de volgende eigenaar. Voor beplantingen gelden andere regels : zie ons artikel over de plantafstand van een haag. En voor alles wat achteraan in de tuin gebouwd wordt, vult tuinhuis : vergunning, prijs en elektriciteit het plaatje aan. Blijft de vraag naar de terugverdientijd : die wordt behandeld in zijn zonnepanelen rendabel.